Διαταγή απόδοσης μισθίου

Με τη διαδικασία της εκδόσεως διαταγής απόδοσης του μισθίου, επιτυγχάνεται με πολύ μεγάλη ταχύτητα η ανάκτηση του μισθίου από τον ενδιαφερόμενο ιδιοκτήτη, σε πολύ πιο σύντομο χρονικά διάστημα από όσο θα χρειαζόταν η άσκηση και εκδίκαση αγωγής εξώσεως.

Η διαταγή αποδόσεως μισθίου αποτελεί εκτελεστό τίτλο, δηλαδή εκτελείται άμεσα, ενώ ο μισθωτής δεν καλείται πριν την έκδοσή της από το δικαστήριο, συνεπώς δε μπορεί να καταθέσει προτάσεις. Το μοναδικό νομικό βοήθημα του μισθωτή είναι η άσκηση ανακοπής κατά της εκδοθείσας διαταγής μίσθωσης. Σε περίπτωση αγωγής εξώσεως δικαιούται να παρασταθεί και ο μισθωτής, να αντιπαραβάλει τους ισχυρισμούς του, ενώ με τη χορήγηση αναβολών (που στις περισσότερες περιπτώσεις ζητούνται παρελκυστικά από το δικαστήριο με στόχο να εκδικαστεί η αγωγή όσο το δυνατόν πιο αργά) διευκολύνεται η θέση των κακόπιστων και δύστροπων ενοικιαστών.

Για να αρχίσει η διαδικασία της έκδοσης διαταγής αποδόσεως μισθίου, απαιτείται :
α) ενεργή μίσθωση,
β) ύπαρξη μισθωτηρίου συμβολαίου (να αποδεικνύεται εγγράφως η μίσθωση),
γ) καθυστέρηση μισθώματος λόγω δυστροπίας και
δ) έγγραφη όχληση του μισθωτή,
η οποία γίνεται με επίδοση εξωδίκου προς τον τελευταίο. Μάλιστα, το εξώδικο πρέπει να επιδοθεί τουλάχιστον δέκα πέντε ημέρες πριν από την κατάθεση της διαταγής αποδόσεως μισθίου.

Αφού εκδοθεί η διαταγή απόδοσης και επιδοθεί αντίγραφο του απογράφου με επιταγή προς εκτέλεση στον οφειλέτη, ο τελευταίος έχει δικαίωμα να ασκήσει ανακοπή μέσα σε αποκλειστική προθεσμία δέκα πέντε ημερών. Εάν περάσει άπρακτη αυτή η προθεσμία, τότε η διαταγή αποκτά εκτελεστότητα, συγκεκριμένα είκοσι ημέρες μετά την επίδοσή της στον οφειλέτη. Στη συνέχεια, ο δικαστικός επιμελητής μεταβαίνει στο επίμαχο ακίνητο, αποβάλει τον μισθωτή και οποιονδήποτε τρίτο, ενώ μπορεί να αλλάξει και κλειδαριά για να διασφαλίσει τη νέα εγκατάσταση του ιδιοκτήτη – εκμισθωτή.

Ο δικαστικός επιμελητής πραγματοποιεί απογραφή των πραγμάτων που έχουν εγκατασταθεί στο μίσθιο από τον ενοικιαστή, ενώ έπειτα ορίζεται ένα πρόσωπο ως μεσεγγυούχος των αντικειμένων, που φέρει την ευθύνη των πραγμάτων έως ότου τα πάρει από το χώρο ο μισθωτής. Ο ιδιοκτήτης ή άλλο πρόσωπο (π.χ. ο νέος μισθωτής) μπορεί να εγκαταλείψει τα πράγματα, έξι μήνες μετά την έξωση με δικαστικό επιμελητή.

Όπως προκύπτει από τα παραπάνω, η διαδικασία εκδόσεως διαταγής απόδοσης μισθίου (στην οποία γίνεται να σωρεύεται και αίτημα καταδίκης για χρηματική απαίτηση από οφειλόμενα μισθώματα, κοινόχρηστες δαπάνες και λογαριασμούς κοινής ωφέλειας, βάσει της ρύθμισης του Ν. 4055/2012) ολοκληρώνεται με μεγάλη ταχύτητα, τουλάχιστον συγκριτικά με την αγωγή έξωσης, η οποία από τη δικονομική της φύση απαιτεί πολύ μεγαλύτερο χρονικό διάστημα μέχρι να οδηγήσει σε ουσιαστική επίλυση της διαφοράς και αλλαγή της ισχύουσας νομικής και πραγματικής κατάστασης.

Ο ιδιοκτήτης του επίμαχου μισθίου δικαιούται να μην φορολογηθεί τα ενοίκια τα οποία δεν του έχουν καταβληθεί. Για το σκοπό αυτό, προσκομίζει αντίγραφο της διαταγής απόδοσης ή της διαταγής πληρωμής των οφειλόμενων μισθωμάτων (ή αντίστοιχα την αγωγή απόδοσης μισθίου/αγωγής μισθωμάτων) στην αρμόδια Δ.Ο.Υ., προκειμένου να επιλέξει στη συνέχεια να μη φορολογηθεί τα ανείσπρακτα ενοίκια, στα αντίστοιχα πεδία του Ε2 της φορολογικής δήλωσης που υποβάλλει.

Οι περισσότεροι ενοικιαστές – οφειλέτες μισθωμάτων ισχυρίζονται ότι λόγω οικονομικής δυσπραγίας και της τρέχουσας οικονομικής κρίσης, αδυνατούν να καταβάλλουν τα οφειλόμενα μισθώματα. Παρόλα αυτά, έχει κριθεί σχετικά από τον Άρειο Πάγο (ΑΠ) ότι η οικονομική δυσχέρεια δεν είναι λόγος μη καταβολής ενοικίου, γιατί έτσι θα δημιουργούνταν μια κατάσταση γενικής παύσης πληρωμών ενοικίων από όλους σχεδόν τους μισθωτές, λόγω της γενικής οικονομικής δυσχέρειας στην οποία βρίσκεται το κράτος.

Επίσης, ο ΑΠ έχει κρίνει ότι η καθυστερημένη καταβολή οφειλόμενων μισθωμάτων μετά το πέρας των αντίστοιχων προθεσμιών πληρωμής, δημιουργεί αφενός απόσβεση της οφειλής, αφετέρου διατηρείται η υποχρέωση απόδοσης του μισθίου. Μόνο με νέα σύμβαση μπορεί ο ίδιος ενοικιαστής να παραμείνει στο ίδιο ακίνητο – μίσθιο.

Δικηγόροι Θεσσαλονίκη