Κτηματολόγιο Νέος νόμος

Νέος νόμος του Υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης, ο Ν. 4821/2021, με τίτλο «Εκσυγχρονισμός του Ελληνικού Κτηματολογίου, νέες ψηφιακές υπηρεσίες και ενίσχυση της ψηφιακής διακυβέρνησης και άλλες διατάξεις» αφού ψηφίστηκε και τέθηκε σε ισχύ, δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ (Αρ. 134, Τεύχος Α΄ 31 Ιουλίου 2021). Ο νόμος αυτός περιλαμβάνει συνολικά 119 διατάξεις, από τις οποίες οι πρώτες 30 (Μέρος Α΄ του νόμου) αφορούν σε ρυθμίσεις σχετικές με το Ν.Π.Δ.Δ. «Ελληνικό Κτηματολόγιο».

Συγκεκριμένα, οι διατάξεις του νέου νόμου, αντικαθιστώντας σε ορισμένα σημεία τα άρθρα του Ν. 2308/1995 (Α΄ 114) για την κτηματογράφηση, στοχεύουν στην ολοκλήρωση της μετάβασης σε καθεστώς λειτουργούντος Κτηματολογίου, προβλέποντας νέα διαδικασία εξέτασης των ενστάσεων, προκειμένου να περαιωθεί πιο γρήγορα η κτηματογράφηση (άρθρο 3 επ., κεφάλαιο Β΄ του νόμου). Οι περιοχές που θα διαθέτουν λειτουργούν Κτηματολόγιο, εντάσσονται εφεξής σε όλες τις ψηφιακές υπηρεσίες του Κτηματολογίου. Με αυτόν τον τρόπο, διευκολύνεται και η ασφάλεια των συναλλαγών, καθώς οι σχετικές πληροφορίες για τα ακίνητα είναι δημόσιες και εύκολα προσβάσιμες από τους ενδιαφερόμενους πολίτες.

Ακόμα, στο άρθρο 11 του νόμου, θεσπίζεται ο θεσμός του κτηματολογικού εφέτη. Επίσης, η διόρθωση σε ακίνητα που έχουν λανθασμένα χαρακτηριστεί ως «άγνωστου ιδιοκτήτη», γίνεται με μεγαλύτερη ευκολία υπό το νέο νομοθετικό καθεστώς. Στο άρθρο 13 του νόμου, προβλέπεται προθεσμία 60 ημερών για να απαντήσει το Ελληνικό Δημόσιο σε αίτηση σχετικά με ακίνητο με ένδειξη «άγνωστου ιδιοκτήτη» . Η απάντηση του Δημοσίου πρέπει να απευθύνεται στον Προϊστάμενο του αρμόδιου κτηματολογικού γραφείου, ενώ αν δεν αποσταλεί εντός της εξηνταήμερης προθεσμίας, τεκμαίρεται ότι το Δημόσιο συναινεί στην αίτηση.

Επιπλέον, αντικαθίσταται ο τίτλος και το περιεχόμενο του άρθρου 36 Ν. 4512/2018 (Α΄ 5), από το άρθρο 21 του νέου νόμου, με σκοπό να ενταχθεί στην αρμοδιότητα των επιτροπών επίλυσης αμφισβητήσεων, η εξέταση αιτήσεων αναθεώρησης. Με αυτόν τον τρόπο, προωθείται η εξωδικαστική διαδικασία επίλυσης των σχετικών διαφορών. Ακόμα, συστήνεται με το άρθρο 22 του Ν. 4821/2021 επιτροπή εμπειρογνωμόνων στο Ν.Π.Δ.Δ. «Ελληνικό Κτηματολόγιο», προκειμένου να επιλύει νομικά ζητήματα κτηματολογικού δικαίου και να παρακολουθεί την ομαλή λειτουργία των κτηματολογικών γραφείων του Φορέα.

Με το άρθρο 23 του νέου νόμου, προβλέπεται η καθιέρωση του θεσμού του «διαπιστευμένου μηχανικού», ενώ στα επόμενα άρθρα ρυθμίζεται ο τρόπος απόκτησης της ιδιότητας αυτής αλλά και οι εργασίες των διαπιστευμένων μηχανικών για το Κτηματολόγιο. Προβλέπεται, στις ρυθμίσεις των άρθρων 28 και 29 του νόμου, η σύσταση και λειτουργία Εποπτικού Συμβουλίου, αρμόδιου να ελέγχει τις παραβάσεις του καθήκοντος των διαπιστευμένων μηχανικών.

Δημιουργείται, επιπρόσθετα, ηλεκτρονική πλατφόρμα υποστήριξης της διενέργειας εμπράγματων δικαιοπραξιών, που ονομάζεται «Ηλεκτρονικός Φάκελος Ακινήτου». Σκοπός του Ηλεκτρονικού Φακέλου Ακινήτου είναι η απλούστευση και ψηφιοποίηση της διαδικασίας συλλογής δικαιολογητικών που απαιτούνται για να συνταχθούν τα αντίστοιχα συμβολαιογραφικά έγγραφα σχετικά με εμπράγματα δικαιώματα σε ακίνητα. Πρόκειται για μία ρύθμιση που έλαβε χώρα μετά από συνεχή αιτήματα επαγγελματικών φορέων, οι οποίοι ασχολούνται με πωλήσεις ακινήτων.

Περαιτέρω, ο νόμος, στο άρθρο 49, ρυθμίζει την επανάκτηση κοινόχρηστων και κοινωφελών ακινήτων από τους οργανισμούς τοπικής αυτοδιοίκησης. Συγκεκριμένα, ακίνητα τα οποία καταχωρίστηκαν ως «άγνωστου ιδιοκτήτη» κατά τις κτηματολογικές τους εγγραφές, μετά την οριστικοποίηση των πρώτων εγγραφών (επομένως αφού περιήλθαν στο Ελληνικό Δημόσιο), περιέρχονται, αυτοδίκαια από τη δημοσίευση του νόμου, στον αρμόδιο Ο.Τ.Α. Τα αρμόδια κτηματολογικά γραφεία είναι υπεύθυνα για τη σχετική εγγραφή στα κτηματολογικά βιβλία, μετά την προσκόμιση από τον οικείο Ο.Τ.Α. διαπιστωτικής πράξης του Συντονιστή Αποκεντρωμένης Διοίκησης, που εκδίδεται ύστερα από αίτηση του οικείου Ο.Τ.Α. και κατόπιν σύμφωνης γνώμης της αρμόδιας κατά τόπο κτηματικής υπηρεσίας του Υπουργείου Οικονομικών.

Γίνεται κατανοητό ότι ο νέος νόμος κινείται προς την κατεύθυνση της περαιτέρω ψηφιοποίησης των υπηρεσιών του Κτηματολογίου, ενώ δίνει προτεραιότητα στην ταχύτητα της εξυπηρέτησης των πολιτών. Για τον σκοπό αυτό, προωθείται η εξωδικαστική επίλυση διαφορών, ενώ δημιουργούνται παράλληλα νέοι θεσμοί (όπως ο κτηματολογικός εφέτης και ο διαπιστευμένος μηχανικός). Τέλος, ο νόμος στοχεύει στη μείωση της γραφειοκρατίας που αντιμετωπίζουν οι πολίτες, ενώ επιταχύνεται και η κτηματογράφηση της χώρας.

Δικηγόρος Θεσσαλονίκης